Le prix
Par un courtier, le conseil pour l'évaluation du bien s'effectue selon des critères commerciaux,
sur base d'une pratique journalière des valeurs du marché et non des déductions arithmétiques ou des comparaisons faussées par des "on dit".
En Belgique, l'agent est payé par le propriétaire. Il vise donc à obtenir le prix optimum dans des délais raisonnables.
La persuasion
La vente ou l'achat d'un bien immobilier représente une décision très importante qui engage la famille
souvent pour de nombreuses années... Dans ces conditions les conseils d'un courtier expérimenté sont d'une aide déterminante : la négociation est
un art pour qu'une affaire aboutisse entre des particuliers aux intérêts par définition divergents : un intermédiaire habitué est donc un atout.
Le coût
Les premiers visiteurs sont souvent les plus motivés, mais il n'est pas rare d'avoir plus de 50 visites où chaque
visiteur émet ses critiques personnelles... Les honoraires sont biens inférieurs aux concessions auxquelles, de guerre lasse, un particulier-propriétaire
cède : un professionnel bien plus habitué à défendre un prix le fait avec d'autant plus de conviction si celui-ci émane de son évaluation.
Ces honoraires sont aussi tout simplement quelquefois compensés par un prix que le propriétaire n'espérait pas...par manque de connaissance du marché.
Le filtre
Quand une agence traite une demande, elle sélectionne les biens en fonction du budget et de divers critères d'exclusion :
elle n'a pas le temps d'effectuer des visites de curieux. Aucun particulier, qui n'a que son bien à vendre ou louer ne peut en faire autant.
Par ailleurs, dans ces conditions, l'acheteur aussi ne perd pas son temps à visiter des biens au prix farfelu. Si demandé, par l'une ou les deux parties,
une certaine discrétion ou même confidentialité peut être observée pour la mise en vente ou les visites.
La disponibilité
Un professionnel au courant du dossier répond aux annonces par téléphone, fax ou E-mails à toute heure du jour alors
qu'un particulier ne peut rester en stand-by pour ce faire.
La sécurité
Outre le fait d'être présent l'agent accompagnant les visiteurs est couvert par une assurance de type R.C. professionnelle
et apporte ainsi une sécurité au vendeur. On peut lui confier des clefs et faire effectuer des visites pendant l'absence du propriétaire ou locataire des lieux.
Le mandat
Si le propriétaire est à l'étranger, celui-ci peut confier un mandat de vente ou location mais dans la plupart des cas
une "convention de courtage" suffit. Lors de la signature de celle-ci, de nombreuses informations seront récoltées (Pour un appartement : compte-rendu
des 2 dernières AG et décompte des charges 4 trimestres...) ; l'acheteur comme le vendeur sont gagnants de cette efficacité.
L'exclusivité ou non
La description du bien par un trop grand nombre d'agents nuit à l'homogénéité de la défense du bien et trouble l'acheteur
à qui on renseigne le même bien par de trop nombreux biais et de façon répétitive et discordante. L'acheteur ou le candidat locataire est mis en confiance
s'il a un interlocuteur fiable connaissant son dossier. Il y a donc souvent intérêt pour tous à ce que la mission soit exclusive ou co-exclusive mais ce,
de façon librement consentie. L'exclusivité n'empêche pas les collaborations entre agences qui se font confiance. Dans ce cas elles partagent leurs
honoraires selon des critères internes à la profession : un souci de moins pour le propriétaire !
La compétence pour les écrits
Techniquement, un compromis de vente est différent à Bruxelles, en Wallonie, et comprend même un droit de préemption en
Flandre ! Toutes les parties ont intérêt à ce qu'il n'y ait pas d'erreur. Il ne suffit pas que les éventuelles clauses particulières soient approuvées
juridiquement par les notaires, encore faut-il qu'elles soient compatibles à l'accord des parties !
La technique
Le matériel de plus en plus performant des agences permet d'utiliser des supports de publicité de plus en plus diversifiés,
et surtout de contacter des clients très ciblés dans leurs fichiers. Ne nous plaignons pas que la mariée soit trop belle : il arrive souvent que le patient
encodage des desiderata permette des "mariages" rapides à la satisfaction mutuelle. L'intervention humaine restant bien entendu déterminante.
Conclusion
L'appel à un agent immobilier sécurise les parties et surtout optimalise une vente ou une location : les exemples ne manquent pas d'affaires qui, malgré l'existence d'une adéquation entre l'offre et la demande, ne se seraient jamais réalisées sans son aide...
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