La non-taxation des plus-values constitue un des grands principes du droit fiscal belge.
Comme toute règle, celle-ci avait cependant ses exceptions, comme les opérations à caractère spéculatif portant sur un bien
appartenant au patrimoine privé du contribuable, ou les plus-values réalisées lors de la cession, à une société étrangère,
d'une participation importante dans une entreprise belge, ou encore lors de la vente d'un terrain non bâti, acquis depuis moins de huit ans.
Une nouvelle exception vient de s'ajouter à cette liste et elle risque de faire grincer certaines dents,
puisqu'elle concerne les plus-values réalisées lors ce la cession (vente, partage, échange, apport à une société) d'immeubles bâtis.
Précisons d'emblée que cette mesure ne s'applique ni aux immeubles occupés par le contribuable
au titre de résidence principale ni, d'une manière plus générale, aux immeubles acquis par héritage ni aux immeubles ayant
fait l'objet d'une expropriation.
D'autre part, il faut que la cession intervienne dans un certain laps de temps entre l'acquisition
de l'immeuble et la cession. Cet intervalle varie en fonction du mode d'acquisition de l'immeuble concerné:
Ou il a été acquis par achat (ou échange): il n'y aura taxation que s'il est revendu dans un délai de moins de 5 ans.
Ou il a été acquis par vois de donation: il n'y aura taxation que s'il est revendu dans un délai de 3 ans et pour autant
qu'il se soit écoulé moins de 5 ans entre la date d'acquisition par le donateur et. celle de la cession par le contribuable.
Ou encore, il a été construit: il n'y aura taxation que si l'immeuble est occupé depuis moins de 5 ans et pour autant
que la construction ait commencé dans les 5 ans qui ont suivi l'acquisition du terrain par le contribuable ou par le donataire.
En dehors de ces trois hypothèses, la plus-value n'est pas imposée. En revanche, si l'un des cas
évoqués est rencontré, il y aura taxation au taux de 16,5 % (auquel il faudra ajouter la contribution complémentaire de crise et les impôts communaux).
Cette imposition, rappelons-le, ne frappe que la plus-value, c'est-à-dire la différence entre le prix d'acquisition
et le prix de cession. Le prix d'acquisition est le prix réellement payé pour la construction ou l'achat (ou du prix payé par le donateur lorsque
celui-ci a lui même acquis l'immeuble). Si une administration (TVA, enregistrement, etc.) a fixé, pour ce qui la concerne, un prix plus élevé,
c'est ce prix qui doit être pris en considération. Par prix de cession, il faut entendre le prix mentionné dans l'acte de vente, le cas échéant
redressé par l'administration fiscale.
C'est la plus-value nette qui est taxée. Autrement dit, il faudra y gonfler le prix d'achat:
des frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaires…) à condition qu'ils soient prouvés (à défaut, une majoration forfaitaire de 25 % du prix d'achat sera calculée);
d'un amortissement annuel de 5 % du prix d'achat (augmenté des frais d'acquisition);
des coûts des travaux effectués dans l'immeuble (pour autant qu'ils aient été réalisés par un entrepreneur agréé).
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