Au Sud-Est de Bruxelles, le marché résidentiel affiche de bonnes couleurs.
Principal moteur : une demande qui ne fléchit pas.
Le centre du Brabant wallon serait-il un petit coin de paradis ?
En tout cas, personne ne conteste le fait que la région reste privilégiée. Les chiffres, eux, sont éloquents. En effet, il ressort d'une étude réalisée
en septembre dernier par le Crédit Communal que la dixième province bénéficie de recettes fiscales supérieures à la moyenne wallonne et ce, malgré des taux
d'imposition moyens nettement inférieurs à ceux appliqués dans les provinces voisines.
La taxe additionnelle sur les revenus, par exemple, s'y établit en
moyenne à 6,25 % contre 7,35 % pour l'ensemble de la Région. Les centimes additionnels au précompte immobilier affichent une moyenne de 1.719 contre 2.379
pour le sud du pays. Bien entendu, la base imposable reste très élevée, tant les revenus cadastraux et les revenus des personnes physiques dépassent de loin la
moyenne régionale. En outre, il faut savoir que les ménages assurent, à eux seuls, 75 % du rendement fiscal contre 12 % pour les entreprises. Le caractère
essentiellement résidentiel de la région n'y est certes pas étranger. Autre fait remarquable, la population y a crû de 11% en une dizaine d'années,
un chiffre de nouveau largement supérieur à la moyenne wallonne (2,7 %).
D'ici et... d'ailleurs
Par conséquent, la population est relativement jeune, souvent le fait de jeunes ménages.
Cette région est également réputée pour ses expatriés. A Waterloo, ils représentent environ un quart des habitants. Ces cadres de haut vol, fréquemment accompagnés de
leur famille, sont séduits par la qualité de l'environnement, mais aussi par les infrastructures commerciales, sportives et scolaires (Ecole européenne et le Lycée Français à Uccle,
la St John' s School et la Scandinavian School à Waterloo). Et tout cela à une encablure de la capitale ! Enfin, le développement des parcs d'affaires apporte la touche finale.
Conséquence logique, le marché de l'immobilier est, lui aussi, en majeure partie rythmé par les expatriés.
Une tendance identique se dégage année après année, constate Luc Delens,
administrateur délégué d'Immo Boulanger, bureau actif sur les communes de Waterloo, Rhode-Saint-Genèse, Uccle, Lasne et Braine-l'Alleud. Traditionnellement, le marché reprend
au printemps et s'emballe en mai et juin pour finir au sommet en juillet. Ceci s'explique par le fait que les expatriés désirent régler l'ensemble des opérations avant la rentrée
scolaire des enfants. A cette époque de l'année, les budgets de location s'élèvent en moyenne de 85.000 à 150.000 francs par mois. Par contre, en automne, les biens demandés
sont plus petits avec des loyers évoluant entre 60.000 et 85.000 francs, pouvant grimper jusqu'à 110.000 F. Toutefois, en septembre et octobre derniers, la demande est restée
soutenue. Sur l'ensemble de l'année, on a enregistré une augmentation d'environ 5.000 F dans la catégorie des loyers supérieurs à 65.000 F. Au printemps, certaines habitations
se sont même négociées à un prix supérieur à celui annoncé initialement."
Bonnes Affaires ?
Ce phénomène couplé à la nette tendance des expatriés à se maintenir en location (70 % du marché
locatif est le fait d'étrangers contre 90 % de Belges à la vente) offre-t-il des opportunités d'investissement ? II faut se montrer prudent à divers égards. Un propriétaire qui
présentera son bien sur le marché en mai aura davantage de chance de le louer à un prix intéressant. En outre, de nombreuses villas construites dans les années 65-70 sont
aujourd'hui démodées. Elles s'échangent donc plus difficilement ou à des prix inférieurs à ceux en vigueur sur le marché. Plusieurs propriétaires l'ont bien compris et sont passés
à l'action. Résultat : divers biens ont ainsi été remis au goût du jour. "Avec la crise boursière de l'été dernier, on a entériné le retour de la brique comme valeur refuge,
poursuit Luc Delens. Plusieurs personnes se sont portées acquéreurs de villas. Le rendement net de l'investissement est estimé à 8,05 % net sur lequel viendra se greffer une
plus-value lors d'une éventuelle revente."
Il est clair également que le niveau favorable des taux a amplifié le mouvement d'achat. Cependant,
il aura fallu un certain temps afin que les consommateurs reprennent confiance. L'embellie sur le marché s'est produite avec un léger décalage. A la vente, les prix restent donc
soutenus. Par exemple, une villa quatre chambres sur un terrain de 9 ares s'est vendue 14 millions de F. Il faut aujourd'hui compter 6,5 millions de F pour un bungalow,
une maison trois façades se négociant entre 7,9 et 8,5 millions de F. Les villas haut de gamme affichent toujours des prix supérieurs à 20 millions de F. Quant aux terrains,
vu leur rareté, ils s'échangent entre 3.000 et 4.900 francs/m² selon la situation.
Immotrends - 4 Février 1999 - Véronique Pirson
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