Après avoir connu un boom à la fin des années 80, le marché immobilier résidentiel du Brabant wallon a souffert d’une forte correction négative au début des années
90. «L’un dans l’autre, constate Luc Delens (Immo Boulanger), la baisse du début des années 90 a lissé les effets du boom et a ramené les prix à un niveau
normal.»
Depuis 1992, le marché évolue donc à un rythme standard. Les statistiques recueillies par Philippe Janssens (société de conseil Stadim) témoignent en tout cas
d’une hausse constante des prix des habitations de taille moyenne dans l’arrondissement de Nivelles.
Ainsi, le prix d’une habitation s’élevait en moyenne à 3,7 millions de F en 1993. Il atteignait 4,2 millions de F en 1996, soit une hausse de 13% en quatre ans... et de
98% par rapport à 1987.
Double vitesse
Toutefois, le «guide des valeurs immobilières» édité par la CGER en collaboration avec Stadim et la Fédération royale des notaires de Belgique reflète aussi une
certaine difficulté des plus grandes habitations à suivre cette croissance: «Les prix des grandes habitations ont stagné entre 1991 et 1993, note le guide. En 1994
(+5%) et en 1995 (+3%), une nouvelle hausse est intervenue. Elle n’a pas été confirmée en 1996 (–2%).»
La stagnation du marché des maisons qui se situent dans le «moyen-haut de gamme» s’observe ainsi dans la région de La Hulpe - Braine - Waterloo, où, entre 1992
et 1996, le prix des grandes habitations marque le pas aux alentours de 8 millions de F. «Dès que l’on approche les 10 millions de F, les prix plafonnent», constate le
guide des valeurs immobilières CGER.
Un constat qui est d’ailleurs aussi celui des hommes de terrain: «les biens de 5 millions de F se vendent en une semaine.
En revanche, il est beaucoup plus difficile de vendre une maison de 12 millions de F: il faut qu’elle ait du caractère, qu’elle soit
située sur un vaste terrain, avec vue sur une zone verte, etc. La villa classique de 300 à 400 m2 souffre d’une chute des prix.»
Un grand terrain, proche de Bruxelles
Une baisse qui est due en partie aux difficultés qu’éprouvent les habitants du Brabant wallon à se rendre à leur travail à Bruxelles, sur une E 411 de plus en plus
bouchée. «Ce qui explique que plus on s’approche de Bruxelles, plus les prix sont fermes».
La valeur des terrains semble jouer également un rôle fort bénéfique: plus le terrain est vaste, plus la plus-value est importante.
Ainsi, depuis 1992, les petites habitations construites sur des parcelles de 90 à 180 m2 n’ont renchéri que de 8%, alors que celles établies sur des parcelles un peu
plus grandes, de 180 à 360 m2, ont progressé de 15%. La hausse atteint même 19% pour les habitations moyennes construites sur des parcelles de 360 à 720 m2,
et de 27% pour celles établies sur des terrains de 720 à 1.500 m2.
Une autre ère
Même si les prix sont aujourd’hui corrigés, le souvenir de la hausse des années 88-90 continuer de perturber certains comportements.
Depuis 1990, les prix des habitations moyennes ou haut de gamme ont chuté de 30%. Mais les
propriétaires continuent de raisonner comme si on vivait encore ces années «chaudes».
Dne villa (5 chambres, piscine, 70 ares) à Lasne au bord du golf avait reçu une offre en 1990 de 45 millions de F, que le propriétaire a déclinée. Aujourd’hui, le
propriétaire en offre 35 millions, mais le bien ne part pas.
Uans la région de Wavre à Hoeilaert, le marché haut de gamme des habitations de 20 à 40 millions de F, est
au calme plat.
Le souvenir du boom modifie aussi le comportement des acheteurs. Certains estiment que l’on peut aujourd’hui brader n’importe quel prix. Ils se portent acquéreurs
de biens en offrant régulièrement un prix de quelques millions en dessous du prix du marché, se disant qu’ils pourront un jour tomber sur une bonne affaire. En
attendant, il reste dans la région de Lasne environ 150 villas de 20 à 30 millions de F (ou plus) qui ne trouvent actuellement pas preneur.
A ce prix là, les gens préfèrent acheter un beau terrain et bâtir sur mesure. Aujourd’hui, les propriétaires attendent un meilleur climat avant
de mettre leurs biens sur le marché. Dans le segment du moyen-haut de gamme, la plupart des maisons mise en vente le sont par nécessité, divorces ou
décès.
Le marché immobilier brabançon vit donc une période de transition. Ce qui demande beaucoup plus d’attention de la part de tous les acteurs, qu’ils soient courtiers,
vendeurs ou acheteur. Mais une telle situation offre aussi des opportunités...
L'Echo/L'Echonet - 28/11/1997 - P.H.Th
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