La plus connue des communes belges (notamment à l'étranger) est très
prisée par une clientèle cosmopolite attirée par... les écoles internationales qu'elle abrite, notamment la fameuse St John's School (américaine)
et la non moins réputée Scandinavian School, installée depuis peu dans le château d'Argenteuil.
Lorsqu'un cadre étranger débarque en Belgique, il cherche d'abord une école pour ses enfants, puis un site agréable pour sa femme. Et c'est sur cette
double base qu'il s'installe à un endroit plutôt qu'à un autre", dit Luc Delens (Immo Boulanger), un agent immobilier de la place qui vient de déménager
pour s'installer à proximité immédiate du ring et de l'ancienne route de Mont-Saint-Jean.
De ce point de vue, Waterloo dispose d'atouts non négligeables.
Outre les deux écoles citées, la commune a une image en... béton. La clientèle internationale y représente une part non négligeable du chiffre
d'affaires des intermédiaires immobiliers. Mais, curieusement, cette image dessert aussi Waterloo, notamment auprès des jeunes.
Le bourgmestre de la commune, Serge Kubla, est conscient du fait que la clientèle des jeunes ménages ne peut que difficilement trouver son content, les prix
étant trop élevés, tant à la location qu'à l'achat. Waterloo n'est pas la seule commune à souffrir de ce phénomène. C'est le cas aussi à Overijse
notamment (où le problème est encore aggravé par une tension linguistique latente), c'est le cas aussi dans une bonne partie de la périphérie
bruxelloise "verte".
Pourtant, les prix ont baissé à Waterloo. Comme ailleurs, ils avaient
atteint un sommet au début des années nouante, puis ils se sont tassés. Mais ils restent cependant inaccessibles à la plus grande partie de la
clientèle des jeunes ménages. "L'essentiel de ce que nous vendons se situe entre 6 et 12 millions", dit Luc Delens. Même avec des taux hypothécaires
inférieurs à 6 pc, cela fait encore beaucoup d'argent.
Il n'y a pas vraiment de bas de gamme à Waterloo, de petites maisons ou d'appartements à
des prix démocratiques qui pourraient servir de tremplin aux jeunes ménages, pour leur permettre dans un second temps, lorsque leur situation
s'est stabilisée et que leurs revenus ont augmenté, d'acquérir un bien plus cher. "Tout près de la gare, nous avons vendu une maison à deux façades,
sur un terrain de 1,5 are à un peu moins de 5 millions", dit Luc Delens. Compte tenu des frais, même si le bien en question était dans un état
impeccable, cela fait encore beaucoup d'argent pour un jeune ménage, la charge hypothécaire pouvant tourner autour de 40.000 F par mois.
Pour une maison à deux façades sur 1,5 are de terrain...
Les Prix
Le bourgmestre de Waterloo compte prendre le taureau par les cornes
et augmenter l'offre en biens accessibles aux jeunes ménages, mais l'effet de cette initiative sur le marché ne sera sans doute que limité. Waterloo
est et reste le marché de prédilection d'une clientèle aisée (la gamme des prix pratiqués en témoigne) et plus âgée (35 à 45 ans, voire au-delà),
même si la réalité des transactions sur le... terrain montre que les tarifs ne sont pas forcément aussi élevés qu'on pourrait le croire, tant sur
le marché locatif que sur celui de la vente de logements existants - le marché des terrains à bâtir est très limité.
Que trouve-t-on entre 6 et 12 millions ? Généralement la villa classique, plus ou moins récente, 3 ou 4 chambres, un jardin de 8 ou 9 ares, un
équipement complet mais sans luxe ostentatoire. Ce qui fait la différence et situe tel bien à la base ou au sommet de la fourchette, c'est la situation
(le quartier, l'ensoleillement, la proximité du ring ou de la gare, etc.) et l'équipement (un feu ouvert, un living séparé, deux salles de bain, une
cinquième chambre, etc.).
Sur le marché locatif, "il est clair que les prix élevés que l'on a
connus au début des années nonante appartiennent au passé", dit Luc Delens, mais "je constate tout de même un certain redémarrage des loyers.
Nous avons loué à 72.000 F par mois une villa que nous avions louée à 65.000 F il y a deux ans". C'est dans le tout haut de gamme (au-delà de
100.000 F par mois) que les loyers ont le plus souffert et que les candidats locataires sont les plus âpres à la négociation. Une villa classique
de taille moyenne ne se loue pas à plus de 40.000 F environ, mais le choix est beaucoup plus vaste entre 40 et 55.000 F. Au-delà, le client est roi.
Non seulement il peut négocier beaucoup plus facilement, mais on lui propose tout ce qu'il est en droit d'attendre d'un produit de haut de gamme.
La Libre Belgique - Les Nouvelles Immobilières - 4 Juin 1997 - J.Bl.
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