La commune de la célèbre bataille confirme son rang de marché immobilier parmi les plus actifs du pays.
Avec décembre revient souvent la période des bilans. Pour la région de Waterloo, ces 12 derniers mois
auront été synonyme de changements majeurs. En effet traditionnellement, le marché immobilier local est rythmé par les habitudes des
expatriés, fonctionnaires et cadres internationaux en mission dans notre pays.
Généralement, l'activité reprend au printemps, s'emballe en mai et juin pour atteindre un sommet en juillet.
Ceci s'explique par le fait que les expatriés, accompagnés de leur famille, désirent être installés avant la rentrée scolaire.
A cette époque de l'année, les budgets de location immobilière s'élèvent en moyenne entre 85.000 et 150.000 francs (BEF) par mois.
En automne, par contre, les biens demandés sont plus petits et les loyers évoluent entre 60.000 et 85.000 BEF.
Cette année toutefois, le schéma a été totalement différent. "Si le volume de transactions (locations et ventes, ndlr)
est identique par rapport à 1998, l'activité, elle, s'est répartie équitablement tout au long de l'année", spécifie Luc Delens,
administrateur délégué d'Immo Boulanger, bureau actif sur les communes de Waterloo, Rhode-Saint-Genèse, Uccle, Lasne et Braine-l'Alleud.
Comment expliquer cette nouvelle tendance ? "Plusieurs facteurs agissent concomitamment. Tout d'abord, l'explosion
des nouveaux moyens de télécommunications. Internet en particulier, n'est pas sans répercussion sur la politique d'emploi des cadres.
En outre, la flexibilité accrue implique qu'une mission peut aujourd'hui, débuter à n'importe quel moment."
Quant à savoir si le mouvement perdurera, il faut au moins attendre le printemps prochain.
Self sufficient
Ce bouleversement est loin d'être anecdotique si l'on sait que les expatriés représentent plus de 70 % du marché locatif.
A Waterloo, sur 18.000 habitants environ, près d'un quart sont des étrangers. Ces cadres de haut-vol sont séduits par la qualité de vie,
mais aussi par les infrastructures commerciales, sportives et scolaires, tels que l'école européenne et le lycée français à Uccle, la StJohn's School
et la Scandinavian School à Waterloo.
Cette dernière à même procédé à une extension de ses bâtiments, confirmant ainsi son intention de rester dans la région. Enfin, le développement
des parcs d'affaires, à l'instar de l'Office Park de Waterloo et du Parc de l'Aliance en contruction à Braine-l'Alleud, apporte la touche finale.
"Le monde attire le monde", poursuit L. Delens. "Ces expatriés se regroupent au sein de "communautés" qui sont connues bien au-delà de nos frontières."
Sur le plan immobilier, les exigences atteignent un haut niveau. Les biens mis en location doivent impérativement
offrir une qualité maximale, soit au minimum plusieurs chambres avec un nombre égal de salles de bains, un dressing room, un bureau, un mobilier
haut de gamme, plusieurs télévisions, des garages, etc.
En général, une villa en parfait état, évaluée entre 12 et 13 millions, se louera autour de 85.000 BEF/mois.
Si le logement n'est plus tout à fait au goût du jour, la différence locative peut monter jusqu'à 20.000 BEF par mois.
Les propriétaires doivent impérativement consentir à des investissements continus", insiste L. Delens.
Hausse continue
Dans ce contexte se pose inévitablement la question de la rénovation.
De nombreuses villas datant des années 65-70 sont aujourd'hui démodées.
Certains propriétaires sont passés à l'action tandis que d'autres, découragés par les montants à engager,
ont préféré revendre à un prix, certes inférieur à ce qu'ils auraient pu obtenir pour un bien de qualité,
mais en engrangeant toutefois une belle plus-value. Le marché de la vente est régi à 90 % par des Belges.
Par rapport aux 12 mois antérieurs. 1999 se caractérise par un nombre inférieur de ventes.
L'explication est simple. En 1998, le crash boursier avait amené plusieurs particuliers à investir leurs liquidités dans la brique,
l'immobilier jouant ainsi son rôle de valeur refuge. Ce mouvement s'est aujourd'hui ralenti.
Quant aux prix, ils poursuivent leur hausse annuelle de 2 à 3 %, caracolant toujours largement au-dessus
de la moyenne nationale. Près de 68 % de la demande d'achat évoluent dans une fourchette de 4 à 10 millions. Les villas haut de gamme
s'échangent à des montants supérieurs à 20 millions BEF.
Multipliée par six
Les terrains, eux, sont devenus une denrée extrêmement rare.
Les dernières parcelles de qualité, situées dans la partie Nord Waterloo, ont été vendues ces 2 dernières années au prix record de 6,5 millions BEF
pour 13 ares. La valeur d'un terrain de 8 ares dans un lotissement situé dans le centre s'établit entre 3.500 et 3.800 BEF/m².
Ces prix grimpent facilement à 4.000-5.000 BEF en périphérie. En 20 ans, la valeur des terrains a pratiquement été multipliée par 6.
Depuis quelque temps, des promoteurs flamands pointent le nez, construisant des appartements de luxe.
Destinés en majeure partie à une population vieillissante qui désire rester à Waterloo mais dans une demeure plus petite que la maison familiale
traditionnelle, ceux-ci ont presque tous été vendus sur plan.
Cette euphorie constitue-t-elle une bonne occasion d'investissement ?
En fait, tout dépend de la qualité du bien mis en location et de la période. Même si les transactions semblent se lisser, il n'en demeure pas
moins qu'un propriétaire présentant son bien au mois de mai aura davantage de chances de le louer à un bon prix. Un investisseur peut espérer un
rendement de 6 à 6,5 %, mais comme pour tout bien immobilier, il importe de prendre en considération la plus-value enregistrée sur le long terme.
Autre élément, le return sur investissement sera meilleur s'il s'agit d'une villa d'une valeur de 10 à 14 millions
plutôt que d'une habitation évaluée à 25 millions. Si on dispose d'un tel budget, mieux vaut acquérir deux maisons.
En effet, la différence locative obtenue dans le cas d'une villa très haut de gamme ne compense pas l'investissement
de départ, sans compter que la location, voire la revente éventuelle, sera plus difficile à négocier.
Cash! - 6 Janvier 2000 - Véronique Pirson
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