A Waterloo, la demande reste très élevée pour les maisons et villas de moins de €400.000.
La Hulpe, Genval et Rixensart affichent,elles aussi, un brillant état de santé.
Depuis une dizaine d'années, les prix des logements grimpaient de façon linéaire,
au rythme de 2 % à 3% par an. Depuis deux ans, la progression s'est accélérée pour une série de raisons:
taux d'intérêt bas, incertitudes boursières et ruée sur la brique, perçue comme valeur refuge, ont multiplié
les transactions induisant une pression significative sur la demande, donc sur les prix, constate Luc Delens,
administrateur délégué de l'agence Immo Boulanger, située à Waterloo
Un constat corroboré par les analyses de Stadim qui notent une activité particulièrement dense en 2003.
En effet, avec 3.303 ventes d'habitations, il s'agit d'un cru exceptionnel dépassant les années record
19S9 et 1999. Schéma identique sur le segment des appartements qui compte 975 transactions, soit une
hausse de 188 % en quinze ans. En ce qui concerne les terrains à bâtir, le recul subi en 2002 (18,75 %)
s'est tempéré avec une augmentation de 8,5 % en 2003. Toutefois, les 1.171 terrains vendus confirment
le mouvement amorcé à la baisse.
A l'instar de l'année précédente, le prix de référence des maisons bonifie de 8 % en 2003
pour se fixer à € 216.000, soit un redoublement comparé à la période 1990-1991. Par rapport aux cinq dernières années,
les petites habitations sur des lots jusqu'à 180 m2 progressent le mieux (47 %).
Du côté des moyennes habitations,
la hausse se tempère au fur et à mesure que grandit la superficie des parcelles : + 39 % pour le type sur 180 à 360 m2,
+ 23 % pour celui sur plus de 1.500 m'-. Championnes incontestées en 2003: les petites et moyennes habitations
renchérissent de 12 % dans la zone sud de Tubize, Nivelles et Court-Saint-Etienne, confirmant le lissage des prix
sur l'ensemble de la province.
A Waterloo, Lasne, Braine-l'Alleud, Braine le Château, Ittre et Glabais, la demande
est très élevée pour les biens immobiliers de moins de € 400.000. "Ce segment de marché a le plus augmenté.
Ainsi, par exemple, une maison vendue €250.000 en 2000, ou 2001, trouve aujourd'hui acquéreur pour € 300.000!
Cela crée une tension sur le marché des biens entre €200.000 et €400.000", affirme Luc Delens. Ces prix concernent
des maisons unifamiliales de 2 et 3 façades, ainsi que certaines villas 4 façades. "Ce marché est pris d'assaut
par des acquéreurs en quête d'un bien situé au calme et entouré de verdure, à proximité de services tels que écoles,
commerces, cinéma, et voies d'accès."
Pause sur le haut de gamme
En revanche, il semble que le marché des biens supérieurs à €400.000 marque un temps d'arrêt.
"Les transactions y sont rares. Pour les biens plus onéreux, l'on rentre dans une catégorie d'acheteurs sur fonds propres.
Ce segment de marché est davantage sujet à des fluctuations de prix incontrôlable", affirme Luc Delens. Ce dernier note
toutefois que certains cadres expatriés souhaitent investir dans le marché belge le jugeanttoujours moins cher
par rapport aux autres capitales européennes. A leurs yeux, le risque paraît donc limité.
L' activité immobilière a toujours été relativement soutenue à Waterloo et dans
les communes alentour. Waterloo offre à ses habitants toutes les infrastructures commerciales, de loisirs, d'espaces culturels,
de parc d'affaires de bureaux, d'équipement de voiries et de télécommunications nécessaires, poursuit Luc Delens.
Accès facile vers Bruxelles
Une autre partie du Brabant wallon enregistre actuellement une demande soutenue: la zone située
à proximité de l'autoroute E41 1 et de la ligne de chemin de fer Bruxelles-Ottignies. "La demande est élevée et les prix soutenus
pour les biens situés à 5 ou 10 minutes à pieds des gares de La Hulpe, Genval et Rixensart. La Hulpe est particulièrement recherchée.
Ainsi par exemple, une maison neuve de 2 façades (6 mètres de façade) d'environ 180 m2 habitables sur un terrain de 2,5 ares,
dans une rue calme à proximité du centre. s'y négocie autour de € 300.000 à € 320.000, hors frais. Une villa 4 façades se vend
à partir de €400.000. Les prix diminuent sensiblement à mesure que l'on s'éloigne de Bruxelles.
A Genval. Rixensart et
Rosières, pour un budget u environ €300.000, l'on peut trouver une villa 4 façades en bon état sur un terrain de 6 ou 8 ares.
Le Bourgeois, considéré comme le plus beau quartier de Rixensart, est très recherché pour son charme. Les prix y sont similaires à La Hulpe.
Autour de Wavre, les prix sont identiques au grand Rixensart (Gema(, Rixensart et Rosières) ou inférieurs de 10% à 15% tout au plus.
Cet agent immobilier relève une demande très faible pour les biens au-delà de €500.000 tandis que la majorité de la demande en maisons
se situe dans des prix allant de € 250.000 à €300.000 (maison ou villa de 3 chambres). Globalement,dans ce segment. les
prix ont grimpé de 15 % à 20 % en un an (de 2003 à 2004) pour des biens "classiques", et même de 20 % à 30 % pour des maisons de caractère
ou ayant une excellente localisation.
A noter que les nouvelles constructions se font rares du côté de La Hulpe et du grand Rixensart. en raison de
la raréfaction du foncier.Les derniers terrains restants voient s'ériger surtout des constructions isolées (3 façades) ou des lotissements,
par exemple à Court-Saint-Etienne ou à Wavre (les Quatre-Sapins). Sur La Hulpe. les rares terrains disponihles se négocient entre € 175 et € 200/m-,
contre environ € 150 à Rixensart et de €100 à € 125/ m- à Wavre et aux alentours. Les derniers lots dans les quartiers les plus cotés de Waterloo
se sont vendus autour de E 200/m'-.
Stadim note une réduction de la superficie des parcelles de quelque 1.700 m'- en moyenne en 2000 à moins de 1.200 m'en 2003.
Malgré cela, la hausse du prix de référence (€90/m²') se limite à 3 %, en 2003, après les rebonds de 10 % en 2001 et de 18 % en 2002.
Excès d'offre
Dans la région de Waterloo, le marché locatif reste actuellement relativement morose, comme il l'a été en 2003. En cause: la chute importante
du nombre de cadres expatriés vivant dans la région. Le ralentissement de la croissance économique a réduit les budgets que les multinationales consacrent à
l'installation de leurs employés. Ils optent pour des logements plus modestes et/ou situés plus près du centre de Bruxelles. Du coup, le marché de la location
des villas à Waterloo et dans les environs subit un sérieux revers. avec du chômage locatif et des lovers sous pression baissière.
Sur dix ménages expatriés qui quittent leur villa. Ion tic compte que deux entrées. D'où un excès de villas à louer et
(les loyers stagnant entre € 1.000 et € 2.000 par mois essentiellement, parfois même entre €2.500 et € 3.000 pour des biens de haut standing.
Depuis un mois toutefois, Immo Boulanger constate davantage de demandes en location et des budgets quelque peu à la hausse, dans la foulée des signes de reprise économique.
Cependant, le stock disponible reste trop élevé et il faudra du temps afin de revenir au niveau des loyers en vigueur avant le 11 septembre 2001 ", prédit Luc Delens.
Ce dernier conseille au candidat investisseur, disposant d'un budget de €400.000 par exemple, d'investir dans deux biens plutôt qu'un seul,
afin de réduire le manque à gagner en cas de vacance locative, tout en se positionnant sur un marché où les loyers correspondent davantage aux budgets des ménages locataires.
Loyers stables dans le bas et moyen de gamme (moins de €1.200) tandis qu'une pression à la baisse se fait sentir sur les loyers plus élevés,
avec une faible demande à partir d'un loyer mensuel supérieur à €1.500.
A partir de € 1.600/m2
Renchérissement également pour les appartements dont le prix de référence, €134.000. progresse de 8%, selon Stadim. Sur les six dernières années, ce prix a évolué plus
ou moins au même rythme que les habitations, + 47 % et + 42 % respectivement.
En revanche, la demande est très forte pour l'achat d'appartements de 1 à 3 chambres. "La population de La Hulpe et de Rixensart est vieillissante
et veut rester dans la région. L' offre y est rare et donc les prix élevés. Comptez de €1.600 à €1.860/m2 habitable pour un appartement neuf ou récent",
Du côté de Waterloo, les appartements sont davantage convoités par les personnes âgées en quête d'un logement plus facile à gérer.
"Les prix y sont très soutenus, les promoteurs connaissent leur marché et y obtiennent rapidement les prix demandés sans négociation aucune. Sur le marché des logements existants,
les appartements se revendent tout aussi bien. car ils sont légèrement moins chers et surtout. ne sont pas soumis au 21 % de TVA sur les nouvelles constructions", note Luc Delens.
Quelques exemples: à Braine-l'Alleud (à proximité du centre et de la gare), un appartement 2 chambres neuf se vend €156.000 (hors frais) pour 104 m2 habitables,
tandis qu'un 1 chambre coûte € 97.500 pour 65 m2. A Waterloo, à proximité d'un axe important, un appartement 3 chambres (141 m² +4 m² de terrasse) s'est vendu quelque €195.000.
Tendances - 10 Juin 2004 - Philippe Tomberg
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